A chi rivolgersi per un risarcimento in caso di allagamento in condominio? Quali prove recuperare a tuo favore e soprattutto entro quanto tempo far valere il tuo diritto? Te lo spieghiamo in questo articolo.

Cosa fare se si allaga il tuo appartamento?

Se ad allagarsi è il tuo appartamento, la perdita potrebbe provenire sia da una conduttura interna, sia da una parete esterna dell’edificio attraverso cui è filtrata l’acqua piovana. Se abiti all’ultimo piano l’acqua potrebbe anche arrivare dal tetto o da un lastrico solare non ben coibentato.

La prima cosa da fare è individuare la causa esatta dell’allagamento. In questo modo potrai capire se agire contro il condominio (se il problema deriva da una parte comune dell’edificio) o contro un singolo condomino (quando a rompersi è una tubatura di un appartamento privato).

Se la rottura della tubazione è dovuta a un difetto di costruzione, ne sarà responsabile la società che ha realizzato l’edificio, ma solo se dall’ultimazione dello stesso non sono passati più di 10 anni. La garanzia del costruttore, infatti, opera solo entro tale termine. In questo caso, l’accertamento dovrà essere eseguito da un tecnico specializzato (un idraulico, un architetto o un ingegnere). 

Una volta individuato con certezza il responsabile della perdita, quest’ultimo è tenuto al risarcimento anche se non ha alcuna colpa per il danno. La sua viene definita responsabilità oggettiva.

Se l’area interessata dalla perdita è di pertinenza condominiale, si può chiedere all’amministratore di condominio di azionare l’assicurazione dell’edificio. Qualora questa non esista, tutti i condomini parteciperanno alle spese di risarcimento, ivi compreso lo stesso danneggiato: ciascuno di questi, infatti, dovrà concorrere alla spesa secondo i propri millesimi.

Se invece l’area in questione è di proprietà individuale, è bene individuare il titolare dell’appartamento tramite richiesta all’amministratore. Quest’ultimo, infatti, curando l’anagrafe condominiale, conosce il nome e il cognome di tutti i condomini.

Risarcimento per allagamento, come procedere

Si procederà prima con una diffida scritta, non necessariamente a firma dell’avvocato. In caso di mancato riscontro, potrai poi rivolgerti al tribunale per un’azione civile.

Due sono le possibili cause che possono essere percorse (anche congiuntamente):

• agire in via d’urgenza, per ottenere subito la condanna ad eseguire le riparazioni;
• agire per ottenere il risarcimento del danno con un’azione ordinaria.

La prima procedura è molto più celere. La seconda, invece, richiede più tempo: in genere, serviranno tra i quattro e i cinque anni.

Le prove da utilizzare per far valere il proprio diritto sono costituite, di norma, da documentazione fotografica e da relazioni di periti, anche di parte.

Allagamento in condominio: se si allaga la terrazza

Cosa fare se la perdita proviene da una terrazza? La spesa, in questo particolare caso, andrà così divisa:

• se la proprietà del lastrico solare è di un solo condomino, questi partecipa ad un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono ripartiti tra tutti gli altri condomini per millesimi (compreso il danneggiato);
• qualora si tratti di una proprietà comune, il costo dei lavori così come il risarcimento sono divisi per millesimi tra tutti i condomini. 

Se si allaga il garage o il magazzino chi è il responsabile?

Se si allaga il garage interrato o il magazzino al piano terra (ad esempio, un negozio), spesso la causa è imputabile a una piena o a un allagamento delle strade. In questi casi, è possibile chiamare in causa il Comune solo se l’alluvione è stata agevolata dalla cattiva manutenzione della pubblica via. In altre parole, se le grate di scolo sulla strada erano otturate da foglie e detriti che impedivano il flusso dell’acqua, la pubblica amministrazione può essere ritenuta responsabile.

Qualora invece non ci sia un elemento di colpa da parte dell’ente locale, ottenere un risarcimento diventa più complicato. In caso di un’esondazione di un fiume o dell’allagamento di una strada, infatti, lo stato dei luoghi viene sensibilmente alterato, e chi non possiede una documentazione fotografica della condizione anteriore non potrà far altro che ricorrere alla prova testimoniale. Il giudice terrà conto delle dichiarazioni dei testimoni secondo il proprio “prudente apprezzamento”. 

Allagamento in condominio: entro quanto tempo agire

L’azione di risarcimento – quando il danno dipende dal condominio, da uno dei condomini o dal Comune – si prescrive entro cinque anni. Quando invece si tratta di far valere la responsabilità del costruttore, i termini sono diversi:

• se il difetto è strutturale e di notevole dimensione, l’invio della diffida deve avvenire entro 1 anno dalla piena conoscenza della causa dell’allagamento. Entro l’anno successivo bisognerà poi agire in tribunale.
• se si tratta di difetti meno gravi, bisogna inviare la diffida entro 60 giorni e dare inizio alla causa entro i due anni successivi.

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